ALOKAIRUA GEHIAGO SUSTATZEKO FAKTORE ERABAKIGARRIEN DIAGNOSTIKOA ETA BALORAZIOA
Etxebizitzako Behatokia: Zein dira, zure ustez, alokairuaren aldeko apustu politikoa indar handiagoz gauzatzea oztopatu duten faktore nagusiak?
Igor Etxabe Saenz De Zaitegi: Alokabide erremintaren bitartez kudeatu beharreko alokatzeko etxebizitzen bolumenari dagokionez, alokairuaren aldeko apustu handiagoa egiteko zailtasunaren arrazoiak ekonomikoak dira funtsean. Eskaerak eta Etxebizitzari buruzko Lege berriak premia oso handia dela erakusten dute, baina gaur egun ditugun bitartekoekin eta horretara bideratzea aurreikusten direnekin oso zaila da premia horri guztiari erantzutea. Hauxe da egoera:
- Alokatzeko babes publikoko etxebizitzen (BPE) sustapena murriztua da eskaerarekin eta salmentarako BPEkin alderatuta, azken horrek pisu handia baitu Eusko Jaurlaritzaren administrazioan.
- Bizigune Programako etxebizitzen jabeei (partikularrei eta erakundeei) ematen zaien ekarpen ekonomikoa murriztu egin da, eta horren eraginez, beste eskakizun batzuekin batera, ezin izan da aurretiaz zehaztutako helburua bete.
- Bizigune Programa eten egin da Gasteizen, bitxia badirudi ere, programa horretara bideratutako etxebizitza-eskaintza oso garrantzitsua izan arren, alokairu pribatuaren prezioak jaitsi egin baitira, gaur egun dauden alokatzeko BPEn kopuru altua dela eta.
- ASAP programak ez ditu aurreikuspenak bete, agente kolaboratzaileek, jabeek eta etxebizitza-eskatzaileek dituzten premien eta interesen bateratze konplexua dela eta.
- Erakunde pribatuen aldetik (finantza-erakundeen aldetik, batez ere) oso etxebizitza gutxi eskuratu dira horiek alokatu ahal izateko, erakunde bakoitzak dituen ezaugarrien eta premia zehatzen eraginez, eta EAEn Estatuko gainerako lekuetan bezainbeste higiezinen stocka ez dagoelako, hain zuzen ere.
Alokairuaren kulturak sendoa izaten jarraitzen badu ere, nire ustez hori ez da zailtasun bat, egoera sozioekonomikoa dela-eta, herritarren estratu jakin batek (baliabide ekonomiko gutxien dituzten edo familiaren laguntza-sare txikiagoa duten herritarrek) alokairuaren alde egiten baitu eta hala egiten jarraituko baitu, alokairu sozialaren alde batez ere. Horregatik, azken kasu horretan, eskaera eskaintzaren gainetik mantenduko da, alokairuaren barneko errotazioa baxua izango da, eta alokairu sozialaren erabiltzaileek oso zerbitzu eta eskaintza garrantzitsuak beharko dituzte; gainera, ezinbestekoa izango da erakundeen eta erakunde elkartuen artean hura behar bezala koordinatzea.
Bestalde, ordaindu beharreko errenten eta diru-sarreren arteko aldea alokairu pribatuaren kasuan gertatzen da batez ere. BPEn kasuan, ordea, errentaren kalkulurako diru-sarreren % 30eko muga finkatzen da, eta horrek etxebizitza bat eskuratzea ahalbidetzen du, horretarako etxebizitza baten aldez aurretiko esleipenaren/erabilgarritasunaren iragazkia igarotzen bada.
EB: Zure ustez, nola gauzatu beharko litzateke alokatzeko etxebizitzen eskaeraren (kolektibo eskatzaileen profilaren) eta eskaintzaren (errenta-maila, etxebizitzen ezaugarriak eta bizigarritasun-baldintzak) arteko bitartekotza eta hurbilketa, modu eraginkorragoan?
IES: Oraintxe bertan, eskaeraren eta eskaintzaren arteko hurbilketa nahiko eraginkorra dela uste dut, batez ere gaur egun dauden alokatzeko BPEn erabilgarritasun txikia kontuan hartuta. Esleipenerako baremazio-irizpideek, esleipen zuzenek, birkokapenek, berriz ostatu emateek eta abarrek alde hori ahalik eta gehien egokitzea ahalbidetzen dute.
Nire ustez, baremazio-irizpideen eta Etxebizitzari buruzko Legearen eraginez, alokatzeko BPE bat eskuratzeko aukera alderdi ekonomikoetan oinarritzen da batez ere; horrela, alde batera uzten dira etxebizitza bat behar duten herritar-geruza ugari (gazteak, pertsona zaharrak, kide gutxiko familia gurasobakarrak, ikertzaile aberriratuak, unean uneko langabeak eta abar).
Horregatik, oso onuragarria izango litzateke premia horiek estali ahal izateko etxebizitzen programa/kupo/tipologia gehiago izatea, eta hor bai, hor behar-beharrezkoa izango litzateke hezkuntzako, udalerrietako, hirugarren sektoreko eta abarretako beste erakunde batzuekin lankidetzan jardutea. Era berean, eta malgutasuna lortu nahi badugu, esleipen/ebazpen zuzenak gora egin beharko du aurrera begira, eta emaitza onak eskainiko dizkigu seguruenik.
Zentzu horretan, Bizigune Programak etxebizitzen erabilgarritasun eta malgutasun egokiak eskaintzen ditu gaur egungo eskaera konplexuari eta banatuari erantzuteko; izan ere, denbora-tarte txikian etxebizitzak eskura daitezke premia duten udalerrietan; gainera, eskuratutako etxebizitza horiek ezaugarri jakin batzuetara egoki daitezke (logelak, irisgarritasuna eta abar), horiek eskatzen dituzten pertsonen edo bizikidetza-unitateen tipologiaren arabera. Gainera, aurrekontu-partida hori egonkorra eta aurreikusteko modukoa da, eta horrek asko laguntzen du programa prestatu, jarraipena egin eta betetzeko orduan. Zuzkidura hori areagotu egin beharko litzateke, programan txertatzen diren edo bertan geratzen diren etxebizitzen kopurua handitu nahi badugu.
Beste eremu bat alokatzeko libre dauden etxebizitzen erabilgarritasuna izango litzateke; horiek birgaitzeko laguntzak eman diren kasuetan, esaterako, jabeak zenbateko hori itzultzeko modu bat etxebizitza programaren batean inolako kosturik gabe uztea izango litzateke, denbora-tarte jakin baterako.
Eskaintzaren eta eskaeraren esparruan oso garrantzitsua da beste erakunde batzuekin lankidetzan jardutea. Hutsik dauden etxebizitzak mobilizatzeko udalen, Eusko Jaurlaritzaren eta Alokabideren arteko gaur egungo lankidetza-hitzarmenak, adibidez, areagotu egin litezke eskatzaileei buruzko informazio gehiago (hitzarmenak Etxebiderekin eta Jaurlaritzarekin) eta etxebizitza erabilgarriei, premia zehatzei, gizarte-zerbitzuei, ondasun higiezinen gaineko zergen eta udal-tasen kudeaketari, arreta eskaintzeko leihatilei eta abarrei buruzko informazio gehiago eskainiz gero, eta jarraipen handiagoa eginez gero.
EB: Zer BALORAZIO EGITEN DUZU ETXEBIZITZARI BURUZKO EKAINAREN 18KO 3/2015 LEGEAK PLANTEATZEN DUEN ETXEBIZITZAREN ESKUBIDE SUBJEKTIBOAREN EGOKITASUNARI eta Arau horrek planteatzen duen alokairuaren aldeko lehentasunezko aukerari dagokionez? Nola baloratzen duzu Legeari aurre egiteko bideragarritasuna, gaur egun ditugun baliabide publikoak kontuan hartuta? Eta hark gaur egungo prestazioen sistemarekin (EPO/GLL) duen osagarritasuna?
IES: Profesional gisa, ez dut Eusko Legebiltzarrean onartu den eta bete behar dudan Lege baten eremu zehatzen egokitasuna edo egokitasunik eza baloratzen. Dena den, horiek kudeaketari eta baliabideei dagokienez eragiten dituzten abantailak eta eragozpenak foro egokietan planteatzea dagokit. Nire ustez, baliabide publikoak gizartera itzuliko diren inbertsioetara eta politiketara bideratu beharko lirateke, argi eta garbi; hori gertatzen da, esaterako, alokairu publikoaren kasuan, eta salmentarako BPEak ez datoz bat ikuspegi horrekin.
Era berean, bistakoa da, gaur egungo baliabideekin (ekonomikoak nahiz gizatiarrak, eskura dauden etxebizitzak, erakundeen arteko lankidetza, nahiz beste mota batzuetakoak), ezinezkoa dela Etxebizitzari buruzko Lege indartsuak planteatzen dituen eskakizunak betetzea. Hark eskatzen duen erregelamendu-mailako garapen garrantzitsua dagokion aurrekontu-zuzkidurarekin batera gauzatu behar da, bestela, Legearen eraginkortasuna ahuldu egiten baita.
Alokatzeko BPEn parkea ez da nahikoa −eta horrela izaten jarraituko du− eskaerari erantzuteko, eta, horregatik, etxebizitza-prestazio ekonomikoa (EPE) oso erreminta garrantzitsua izango da etxebizitza bat eskuratu ahal izateko aukerak bermatzeko. Horregatik, guztiz logikoa da alokatzera bideratutako prestazioa etxebizitza esparruaren barnean arautzea eta kudeatzea, baita etxebizitza bat eskuratzeko premiaren inguruan eskaintzen diren prestazioak bateratuta eta, hori posible ez balitz, koordinatuta egon daitezela ere. Horregatik, nire ustez, EPEak gaur egungo EPOa xurgatu beharko luke, horiek laguntza bakar batean eskainiz, eta hura beste laguntza batzuekin koordinatu behar da, bikoiztasunik egon ez dadin.
Horiek egokitzea beste gauza bat da, herritarrei kasu bakoitzean dagokien aukerarik egokiena eskaintzeko orduan. Lehenik eta behin BPE bat eskaintzea eta, horrelakorik ez badago, laguntzak ematea ez da eskubide subjektiboa bermatzeko modurik egokiena. Askotan, eskura dauden BPEk ez dituzte, esaterako, etxebizitzaren ezaugarriak estaltzen, baina bai EPE bat duten etxebizitza libreek. Egoera batzuetan, pertsonentzat ekonomikoki garestiagoa izaten da BPE bat eskuratzea −horiek ordaindu behar duten errenta dela eta− errenta ekonomiko bat eta dagokion EPEa duen etxebizitza libre batean jarraitzea baino. Hori dela-eta, beharbada beste aukerarik ez dutenentzat beharko genukeen etxebizitza bat onartzera “behartzen” ditugu horiek, dagoeneko estalita zegoen premia bat estaltzeko.
Eta, jakina, eskainitako zerbitzuak eta Legea bera eraginkorragoak izan daitezen ezinbestekoa da udalekin GLLen norakoa koordinatzea, eta LANBIDErekin DSBEak eta EPOaren trantsizioa koordinatzea.
EAE-N HUTSIK DAUDEN ETXEBIZITZAK AURKITU ETA HORIEK ALOKAIRUEN MERKATURA MOBILIZATZEKO PROGRAMEN ETA ESKU-HARTZEEN BALORAZIOA
EB: Etxebizitzari buruzko ekainaren 18ko 3/2015 Legeak udalerrian hutsik dauden etxebizitzen inbentario bat egin beharra aurreikusten du udalen kasuan. Ba al duzu udalerrietan hutsik dauden etxebizitzen parkeari buruzko informaziorik? Zentzu horretan, laster esku-hartzeren bat ezartzea aurreikusten duzu? Zein esku-hartze garatu duzu zure erantzukizun-eremuan hutsik dauden etxebizitzak mobilizatzeko?
IES: Alokabideri dagokionez, badakit udal batzuek hutsik dauden etxebizitzen inbentarioak egin dituztela. Oso eginkizun korapilatsua izan da, hutsik dauden etxebizitzen definizioa ezartzeko irizpideak ez baitira guztiz garbiak, eta, momentuz, horiek ez dituzte balorazio hori egin ahal izateko beharrezko datuak (erroldatzearen kasuan bezala).
Nire ustez, inbentarioak egitea baino askoz eraginkorragoa izango litzateke udaletan etxebizitza horiek merkaturatzeko jarduketak sustatzea, ikusi dudanaren arabera, inbentario horiek ez baitute korrelazio zuzenik izaten hutsik dauden etxebizitzen mobilizazioarekin. Zentzu horretan, hainbat udalek interesgarritzat jotzen dituzten datuei buruzko kontsultak egin dizkiote Alokabideri, martxan jartzeko jarduketak kuantifikatzeko helburuarekin. Alokairu-eskaeraren, udalerrian alokatzeko dagoen BPE kopuruaren eta abarren gisako datuei esker, horiek ondasun higiezinen gaineko zergaren (OHZ) murrizketa aplikatzea erabaki dute alokairu-programa publikoetan dauden etxebizitzen kasuan; beste kasuren batean, etxebizitza programa horietan txertatu nahi izatea eta horretarako aldez aurretiko kudeaketak egin izana nahikoa izan da diru-laguntza hori jasotzeko. Planteatutako beste laguntza batzuen artean, berrikuntzen finantziazioa (kasuren batean, OHZ murriztea planteatu da, kalifikazio energetikoaren arabera) edo programak planteatutakoari erantsitako errenta baten ekarpena ditugu.
Halere, etxebizitzak mobilizatzea ez da uste bezain erraza, eta, nire ustez, bulkada garrantzitsua eman beharko litzaioke beharrezko baliabideak bideratzeari eta erakundeen arteko lankidetzari. Gainera, ez dugu ahaztu behar hutsik dauden etxebizitzen programetarako etxebizitzak eskuratzea bezain garrantzitsua dela parkea erabilgarri mantentzea; horregatik, jarduketa eta zuzkidura guztiek bi alderdi horiek izan behar dituzte kontuan.
Alokabiden, “Zabaldu zure etxea” kanpainak agendaren erdigunean jarri du, berriz ere, hutsik dauden etxebizitzen mobilizazioa, eta, ahalegin handia egin ostean, etxebizitza-parkea mantentzea lortu da; izan ere, dekretu berriak ezarritako baldintzen eraginez, horiek ez ziren horren erakargarriak jabeentzat. Era berean, hainbat udalekin lankidetza estuan jarduteko balio izan du, eta horietako batzuek mobilizazio hori sustatzeko lankidetza-hitzarmenak sinatu dituzte. Hitzarmen horiek mantentzea eta zaintzea, hau da, ez horiek sinatzea bakarrik, eskaintza eta koordinazio handiagoak eragiten dituen beste alderdi bat da.
EB: Ados al zaude Lege horren orientazioarekin, bahitura-prozesuetara iristea eta ad hoc kanonak eta zergak ezartzea eragin dezaketen esku-hartzeak ezartzeko orduan? Mesedez, arrazoitu zure iritzia etxebizitzaren arloan udalerrien eta, oro har, lurraldearen errealitatearen inguruan duzun ezagutzan oinarrituz.
IES: Nire esperientzia nahiko mugatua da puntu horretan. Horregatik, hirugarrenek helarazi dizkidaten esperientzietan oinarrituko dut nire erantzuna, eta, dirudienez, zigorrak eragiten dituzten politikak ez dira onurak eskaintzen dituztenak bezain eraginkorrak. EAEko zenbait udalek OHZ errekarguak ezarri dizkiete hutsik dauden etxebizitzei; kasu batzuetan, atzera egin behar izan dute eta, beste batzuetan, Alokabideren aldetik ez dugu mobilizatutako etxebizitza hutsen gorakada garrantzitsurik hauteman. Eskaera etxebizitzen kopuruari eta tipologiari dagokionez hartu behar da kontuan, ezarri beharreko beste neurri batzuk erabakitzeko. Izan ere, behar ez ditugun etxebizitzak edo eskatzailerik gabeko etxebizitzak mobilizatzea gerta liteke. Udal batzuek beren jabetzako etxebizitzak laga nahi zizkigutela esanez deitu dute Alokabidera, beren udalerrietan eskaerarik ez dutelako. Bestalde, kasu askotan, etxebizitzak eskatzen dizkigute udalek, beren udal-politikak garatu ahal izateko; horrez gain, etxebizitza horien errentamendua kudeatzeko zerbitzu profesionalak eskatzen dizkigute. Etxebizitza kopurua oso txikia denez, eta horiek hainbat udalerritan banatuta daudenez, horiek kudeatzea sekulako erronka da. Nire ustez, hori koordinatzeko modu berritzaileren bat behar dugu, udaletxeak bere herritarrekin duen gertutasuna Alokabideren eta Sailaren gaitasunarekin eta profesionaltasunarekin batu ahal izateko.
Nolanahi ere, alderdi guztiak hartu behar dira kontuan, ezarritako neurri guztien indarrak eramango baikaitu ezarri nahi diren politiketara, eta horiek guztiz eraginkorrak ez izan arren, ezer ez egitea baino askoz hobeak dira. Benetako erronka horiekin behar bezala egokitzea izango da, horiek gutxieneko etekina izan dezaten eta horien emaitzak behar bezala ebalua daitezen, jarduketak modu egokian doituz. Ahalegin tekniko, ekonomiko eta gizatiarrek emaitza kaskarrak eskaintzen badituzte, eta bideratutako baliabideen eta helburuen artean loturarik ez badago, helburu horiek ez dira inola ere beteko, eta hori oso frustragarria izan daiteke administrazioarentzat eta herritarrentzat.
EB: Zure ustez, zein esku-hartze edo jarduketa dira beharrezkoak lurralde-testuinguru desberdinetan alokairu-politikak sustatzeko? Zein izango lirateke, zure ustez, gaur egungo politiken puntu erabakigarriak, eta zeintzuk horien onura nagusiak?
IES: Emandako erantzun guztiekin, puntu honetan planteatutako kontsulta guztiei erantzun diedala uste dut.
Eskerrik asko, Igor.
