JOSE VICENTE SOLER. Profesor Asociado de la Universitat de València. Respuestas extraídas de textos más amplios con aprobación del autor.

 

I.      ¿La crisis financiera e inmobiliaria provocará nuevos métodos de financiación en el mercado residencial?

En aquello relativo a la financiación de la política pública de vivienda, el contexto actual de crisis fiscal y la preponderancia del ajuste vía control del gasto (y gestión del déficit y deuda pública) repercutirá negativamente de manera sensible a la capacidad de financiación directa de las AA.PP. en este tipo de política pública. No obstante, parece intuirse que la financiación pública de este tipo de política (que se verá sensiblemente reducida en su intensidad) predominará por su carácter fiscal o indirecto.

II.    ¿Se producirá un balance positivo hacia el alquiler debido a la crisis financiera o se impondrá un periodo de espera en la compra de vivienda?

El alquiler se acabará imponiendo como una opción, evidentemente no mayoritaria en términos relativos al total de hogares, pero sí para aquellos nuevos hogares constituidos. Prueba de ello ha sido los más que aceptables resultados de la figura de protección de alquiler como es la Renta de Emancipación.

En general, la opción del alquiler debe vincularse como objetivo de la nueva política de vivienda, de manera estructural y permanente, y no tan sólo destinada a los denominados colectivos desfavorecidos o con riesgo de exclusión residencial. Esta nueva política de vivienda ha de basarse en un pacto de rentas, y no tanto en la generación y apropiación de plusvalías (residenciales, urbanísticas, etc).

III.    ¿Cuáles son las previsiones de comportamiento de los precios de vivienda?

Las previsiones del precio de la vivienda son una auténtica incógnita, ya que están fuertemente afectadas tanto por los comportamientos oligopólicos e imperfectos típicos en este mercado, como en el hecho que su evolución afecta a ámbitos tan sensibles como la viabilidad del sistema financiero. Esta imperfección en los precios se observa claramente en la actualidad, ya que el exceso de vivienda no se ajusta vía precios (a pesar de la reducción observada), sino que se mantiene dicho exceso en el tiempo, eso sí con la generación de considerables costes financieros.
Mientras las medidas gubernamentales extraordinarias se mantengan, así como las entidades de crédito puedan seguir centrifugando contablemente aquellas viviendas (y suelos) que no tienen salida al mercado el ajuste a la baja del precio de la vivienda será gradual pero sostenido en el tiempo.

IV.    ¿Qué medidas serían las más positivas para relanzar el mercado inmobiliario y el stock de vivienda nueva?

Cualquier medida debería circunscribirse en la necesidad del cambio del modelo residencial a largo plazo. No obstante debería ser el alquiler y la rehabilitación los segmentos estratégicos para activar, en términos de generación de actividad y empleo, el sector. Es necesaria la existencia de grandes operadores (que mediante regulación se impidan comportamientos propios de oligopolios) que dinamicen y diversifiquen la oferta, dando satisfacción a una demanda creciente.

Es necesario (tal vez no suficiente) un ajuste considerable del precio de vivienda, ya que es altamente improbable mayores niveles de disponibilidad de crédito para financiar adquisiciones.

V.    ¿Qué herramientas financieras deberían tener un papel preponderante en la promoción de vivienda pública?

Las herramientas financieras que existan en el futuro en materia de política de vivienda deberían dirigirse exclusivamente a las figuras de protección relacionadas con el alquiler y la rehabilitación. Para establecer qué herramientas financieras deben tener un papel predominante en la política pública es necesario por lo tanto reformar dicha política. Y en cuanto a los principios y planteamientos rectores de esta “nueva” política de vivienda, éstos deben descansar en la satisfacción del acceso a la vivienda, garantizando la tenencia de la misma para el conjunto de la ciudadanía. En este nuevo contexto, la financiación para esta nueva política debe asentarse en la garantiza en la disponibilidad de fondos públicos, vía presupuestaria. Ello además, y a pesar de la crisis fiscal que experimentan actualmente las Administraciones Públicas, debe plantearse desde los principios de idoneidad e impacto en la financiación, dado estas restricciones financieras. Una política pública de vivienda debe disponer de financiación pública, ya que de lo contrario la política pública pierde este carácter.

VI. Según su opinión y experiencia, ¿qué compromisos y líneas de actuación deberían recaer en la administración pública para salir de esta crisis inmobiliaria y financiera?

Tal vez sea necesario desde las Administraciones Públicas considerar la actual crisis no tanto como una crisis coyuntural (ya sea por restricciones de financiación, de caída de la demanda, etc.) sino más bien como una crisis estructural del propio modelo residencial español, Las propuestas por lo tanto no deberían ir en el sentido “formal” de salir de la crisis, sino de gestionar las consecuencias del auge residencial, y hacerlo con una perspectiva temporal de medio plazo. No es posible, desde las Administraciones Públicas, lanzar el mensaje (ni implementar políticas públicas) que la salida de la crisis inmobiliaria es posible a corto plazo, intentando realizar pedagogía al conjunto de la sociedad

VII. ¿Le parecería adecuado plantear una limitación al endeudamiento de las familias en la concesión de préstamos hipotecarios?

Con el objetivo de desmercantilizar el acceso a la vivienda sí que deberían establecerse límites legales al endeudamiento de los hogares en la actualidad, y con perspectiva de futuro (de lo contrario se establecería una contradicción de difícil comprensión en cuanto sí que se aplican estos límites a las propias Administraciones Públicas como requisito para la “salida” de la crisis actual). Estas nuevas iniciativas legales deberían complementar aquellas dispuestas en 2009 mediante la regulación del mercado hipotecario en España, mediante las cuales se limitó el importe de préstamo hipotecario vinculado a la adquisición de una vivienda al 60% de su valor de tasación en términos generales, y de entre el 80% y 95% que requerirán garantías adicionales.

VIII.    ¿Qué le parece implantar la dación en pago como sistema de pago del préstamo hipotecario?

Me parece necesario y oportuno, ya que de lo contrario puede generar mayor exclusión social y residencial a aquellas familias que objetivamente no pueden, ni podrán hacer frente a las obligaciones hipotecarias suscritas en la fase de auge. En este sentido es necesario plantear la necesidad de desarrollar iniciativas legislativas tanto en el marco estatal como en el de las CC.AA.

IX.    ¿Qué opinión tiene sobre la regulación de las ejecuciones hipotecarias?

A pesar de los recientes cambios legislativos considero que debe modificarse  la legislación sobre ejecuciones hipotecarias para evitar el grado perjuicio en materia de sostenibilidad social relacionada con la inclusión residencial del conjunto de la sociedad.

X.    ¿Le parecería adecuado que la ley consursal para las familias fuese aceptada en su totalidad?

Si la “totalidad” se refiere a las enmiendas surgidas del Senado en la aprobación de esta ley, que posteriormente no fueron tomadas en consideración en el Congreso (para su aprobación definitiva), no creo que resuelva el problema mencionado anteriormente de la sostenibilidad social en materia de inclusión residencial para las familias, concretamente aquellas perteneciente a clases sociales desfavorecidas.