DIAGNÓSTICO Y VALORACIÓN SOBRE LOS FACTORES CRÍTICOS PARA UN MAYOR IMPULSO Y FOMENTO DEL ALQUILER
OVV: ¿Cuáles son, a su juicio, los principales factores que han dificultado que se materialice con mayor intensidad la apuesta política por el alquiler?
IES: En el ámbito del volumen de viviendas en alquiler a gestionar a través de la instrumental Alokabide, los motivos de dificultad de una mayor apuesta por el alquiler son fundamentalmente económicos, dado que la elevada demanda y la nueva Ley de Vivienda perfilan una necesidad muy importante, difícilmente cubierta con los medios disponibles y con los medios previstos destinar. Más concretamente tendríamos:
· Reducida promoción de VPP en alquiler en relación a la demanda y en relación a las VPP de venta, con un peso muy mayoritario en la administración del Gobierno Vasco.
· Reducción de la aportación económica a las personas propietarias de vivienda del Programa Bizigune (particulares y entidades) que unido a un incremento en otras exigencias, ha hecho imposible cumplir con el objetivo establecido
· Paralización del Programa Bizigune en Vitoria-Gasteiz, donde curiosamente la oferta de vivienda para este programa es muy importante al haber empujado el elevado número de VPP en alquiler existente, los precios de alquiler privado a la baja.
· El programa ASAP no ha cumplido con las expectativas, debido al complejo encaje de necesidades e intereses de los agentes colaboradores, las personas propietarias y los demandantes de vivienda.
· Limitada captación de viviendas de entidades privadas (entidades financieras sobre todo) para su destino al alquiler por las características y necesidades específicas de cada entidad y por no disponer la CAPV de un stock inmobiliario tan elevado con en otras zonas del Estado.
Aunque sigue habiendo una cultura fuerte del alquiler, no lo considero una dificultad, dado que la situación socioeconómica empuja y seguirá empujando a un estrato concreto de la población (aquella con menos recursos económicos, o con menos red de apoyo familiar) hacia el alquiler, y sobre todo hacia el alquiler social, de manera que en este último caso, la demanda se mantendrá por encima de la oferta, la rotación dentro del alquiler será baja, y los usuarios de alquiler social requerirán de unos servicios y una dedicación muy importantes, y que será imprescindible coordinar a nivel de diferentes instituciones y entidades vinculadas.
Por otro lado, la diferencia entre rentas a abonar e ingresos, se da sobre todo para el caso del alquiler privado, dado que en las VPP, la limitación del 30% de ingresos para el cálculo de renta permite el acceso a la vivienda, siempre que se pase el filtro previo de la adjudicación/disponibilidad de una vivienda para ello.
OVV: ¿Cómo considera que se debería abordar la intermediación y acercamiento entre la demanda (el perfil de los colectivos de demandantes) y la oferta de viviendas en alquiler (nivel de renta, características de las viviendas y condiciones de habitabilidad) de forma más efectiva?
IES: Creo que ahora mismo, el acercamiento entre la demanda y la oferta es bastante efectiva teniendo en cuenta la escasa disponibilidad de VPP de alquiler que se tiene. Criterios de baremación para adjudicación, adjudicaciones directas, reubicaciones, realojos, etc. permiten ajustar todo lo que se puede esa diferencia.
En mi opinión, ocurre que los criterios de baremación y la propia Ley de Vivienda hacen que la posibilidad de acceso a una VPP en alquiler se escore hacia cuestiones fundamentalmente económicas, dejando de lado importantes capas de la población que también necesitan vivienda (jóvenes, personas mayores, familias monoparentales con pocos miembros, repatriados-investigadores, parados puntuales, etc.).
Es por ello que sería positivo disponer de más programas/cupos/tipología de viviendas para cubrir esas necesidades, y ahí sí que sería necesaria la colaboración con otras instituciones a nivel educativo, municipal, del tercer sector, etc. De igual manera, habrá que asumir que si se quiere flexibilidad, la figura de la adjudicación/resolución directa será una vía en crecimiento en los próximos tiempos y que seguramente ofrecerá un buen resultado.
En ese sentido, el Programa Bizigune ofrece una flexibilidad y disponibilidad de viviendas muy adecuada para dar respuesta a la compleja y repartida demanda existente, dado que en poco tiempo se puede captar viviendas en municipios con necesidad, pudiendo ajustar la captación a viviendas con características (habitaciones, accesibilidad, etc), cercana la tipología de personas/unidades convivenciales que lo solicitan. Además, hablamos de una partida presupuestaria estable y predecible, que ayuda en su confección, seguimiento y cumplimiento. Sería necesario incrementar esta dotación si se quiere incrementar las viviendas que acceden o se quedan en el programa.
Otro ámbito podría ser la disponibilidad de viviendas libres para destino al alquiler, donde se hayan dado ayudas a la rehabilitación, y la forma de devolución de ese importe por parte de la propiedad sería dejar sin costo la vivienda en algún programa durante un tiempo establecido.
La colaboración con otras instituciones en el ámbito de la oferta-demanda tiene un recorrido importante. Por ejemplo, los actuales convenios de colaboración Ayto-Gobierno Vasco-Alokabide para movilización de viviendas vacías, podrían ampliarse incluyendo una mayor información y seguimiento de solicitantes (Convenios con Etxebide-Gobierno?), viviendas disponibles, necesidades específicas, información de servicios sociales, gestión de IBIs y tasas municipales, ventanillas de atención, etc.
OVV: ¿Cuál es su VALORACIÓN SOBRE LA PERTINENCIA DEL DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA QUE PLANTEA LA LEY 3/2015 DE 18 DE JUNIO DE VIVIENDA y la opción preferente por el alquiler que plantea esta Norma? ¿Cómo valora la viabilidad de hacer frente a la misma con los recursos públicos existentes? ¿y su grado de complementariedad con el actual sistema de prestaciones (PCV/AES)?
IES: No valoro como profesional la pertinencia o no de determinados ámbitos de una Ley aprobada en el Parlamento Vasco, y que me toca acatar. Lo que sí me corresponde es plantear en los foros adecuados las ventajas e inconvenientes que suponen en cuanto a la gestión y los recursos. Tengo claro que los recursos públicos deberían dedicarse en su integridad a inversiones y políticas con retorno claro a la sociedad, como es el alquiler público y con lo que no encaja la VPP en venta, por ejemplo.
También es algo a todas luces evidente que con los recursos actuales (tanto económicos, como humanos, como de viviendas disponibles, como de coordinación interinstitucional, como de otros tipos) no es posible cumplir con las exigencias que plantea una Ley tan potente como la de Vivienda. El importante desarrollo reglamentario que exige tiene que venir acompañado de la correspondiente dotación presupuestario, dado que en caso contrario, la efectividad de la Ley se resentirá.
Dado que el parque de VPP en alquiler es, y seguirá siendo insuficiente para cubrir la demanda, la PEV será un instrumento muy importante para garantizar el acceso a una vivienda. Es por ello que el hecho de que prestación destinada al alquiler, se regule y gestione dentro del ámbito de la vivienda, tiene toda la lógica, así como que las prestaciones que se dispongan alrededor de la necesidad de vivienda estén unificadas y si no es posible, estén coordinadas. Con lo cual, a mi entender, la PEV debería absorber la PCV actual confluyendo en una única ayuda, y ésta se tiene que coordinar con otras ayudas para que no existan duplicidades.
Otra cuestión es afinar a la hora de dotar al ciudadano de la opción más adecuada en cada caso. Que en primer lugar se ofrezca una VPP y si no hay, se dote de ayuda, no creo que sea la forma más ajustada de garantizar el derecho subjetivo. Hay numerosas veces en que las características de la vivienda, por ejemplo, no pueden ser satisfechas por las VPP disponibles pero sí lo podrían ser por una vivienda libre con PEV. De igual manera, hay situaciones en las que a las personas les resulta más gravoso económicamente acceder a una VPP, por la renta que tienen que pagar, que seguir en una vivienda libre con una renta económica y la PEV correspondiente, de manera que “obligamos” a aceptar una vivienda que igual necesitaríamos para quien no tiene otra opción, para cubrir una necesidad que estaba ya cubierta de antemano.
Y por supuesto, la coordinación con Ayuntamientos sobre el destino de las AES y con LANBIDE sobre la RGI y la transición de la PCV, se antojan imprescindibles para que la Ley y los servicios prestados sean más efectivos.
VALORACIÓN DE LOS PROGRAMAS E INTERVENCIONES PARA LA DETECCIÓN Y MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL MERCADO DEL ALQUILER EN LA CAE
OVV: La Ley 3/2015 de 18 de Junio de Vivienda prevé para los Ayuntamientos la necesidad de abordar la realización de un inventario de vivienda vacía a nivel municipal. En su caso, ¿tiene información sobre el parque de vivienda vacía a nivel municipal?¿Tiene previsto implantar en breve algún tipo de intervención en esta línea?. ¿Qué intervenciones ha desarrollado para movilizar la vivienda vacía en su ámbito de responsabilidad?
IES: He tenido constancia, a nivel de Alokabide, de la realización de inventarios de vivienda vacía por parte de algunos ayuntamientos, a los que les ha resultado complejo, dado que los criterios necesarios para establecer la definición de vivienda vacía/deshabitada no están del todo claros, y no disponen por sí mismos de los datos necesarios para hacer esa valoración (como podría ser el empadronamiento).
Más que el hecho de realizar inventarios, que luego he visto que no han tenido una correlación directa con la movilización de vivienda vacía, entiendo mucho más efectivo impulsar actuaciones en el ámbito municipal para que esas viviendas salgan al mercado. En ese sentido ha habido varios ayuntamientos que nos han consultado a Alokabide, sobre datos que les resultan de interés de cara a cuantificar las actuaciones a poner en marcha. Datos como la demanda de alquiler, el número de VPP de alquiler en el municipio, etc. les han ayudado a decidir la aplicación de la reducción del IBI para viviendas en programas públicos de alquiler, incluso en algún caso plantear que sea suficiente con la voluntad y las gestiones previas para la inclusión de la vivienda, para conceder la subvención. Otro tipo de ayudas planteadas han podido ser la financiación de reformas (planteando en algún caso la reducción de IBI en función de la calificación energética), o la aportación de una renta añadida a la planteada por el programa.
Aun así, es de remarcar que no está siendo tan fácil movilizar viviendas, y estimo que sería necesario un impulso decidido en cuanto a la dedicación de los recursos necesarios para ello y en cuanto a la colaboración interinstitucional. Y no se puede olvidar que tan importante como captar viviendas para programas de vivienda vacía, resulta mantener el parque disponible, de manera que cualquier actuación y dotación debe tener en cuenta ambos aspectos por igual.
En Alokabide, la campaña “Abre tu casa”, ha vuelto a colocar en el centro de la agenda la movilización de vivienda vacía, y ha logrado mantener con gran esfuerzo el parque de viviendas, que con las condiciones del nuevo decreto, hacían menos atractivas a los propietarios. De igual manera, ha servido para colaborar estrechamente con numerosos ayuntamientos, algunos de los cuales han terminado firmando convenios de colaboración para impulsar esa movilización. El mantenimiento y cuidado de esos convenios, y no sólo su firma inicial, es otra cuestión que requiere de mayor dedicación y coordinación.
OVV: ¿Coincide con la orientación de la referida ley a la hora de implementar intervenciones que supongan llegar a procesos de embargo y establecimiento de cánones e impuestos ad hoc? Justifique por favor su posicionamiento desde el amplio conocimiento que tiene de la realidad municipal y territorial de su competencia en materia de vivienda.
IES: Mi experiencia en este punto es bastante limitada por lo que baso mi respuesta en experiencias transmitidas por terceros en cuanto a que las políticas que conllevan penalizaciones son menos efectivas que las que conllevan bonificaciones. Varios ayuntamientos de la CAPV han impuesto recargos en el IBI a viviendas vacías, y en algunos casos han tenido que recular, y en otros, desde Alokabide no hemos visto un repunte importante de viviendas vacías movilizadas. Creo que hay que tener muy en cuenta la demanda en cuanto a número y tipología, de cara a decidir otras medidas a implantar porque nos podemos encontrar movilizando viviendas que no necesitamos, o que no tienen demandantes. De hecho, en Alokabide hemos tenido llamadas de Ayuntamientos que nos querían ceder viviendas de su propiedad porque no tenían demanda en su municipio. En cambio, hay numerosos casos en los que desde los Ayuntamientos lo que se nos solicita es la disposición del recurso de la vivienda para que ellos puedan realizar sus políticas municipales, y a la vez nos solicitan unos servicios profesionales que puedan gestionar la relación arrendaticia de esas viviendas. El hecho de ser pocas viviendas y dispersas en diferentes municipios convierten en un reto su gestión, que en mi opinión requiera de alguna forma innovadora de coordinación para aunar la cercanía de un ayuntamiento con sus ciudadanos, con la capacidad y profesionalidad de Alokabide y el Departamento.
De todas maneras, también es cierto que todo suma, de manera que será la fuerza del conjunto de medidas adoptadas la que empuje hacia las políticas que se quieren implantar, y aunque no sean del todo efectivas, son mucho mejor que no hacer nada. El reto realmente, es afinar con ellas, de manera que tengan un mínimo rendimiento, y que se evalúen los resultados, ajustando las actuaciones. Que grandes esfuerzos técnicos, económicos o humanos lleven a flojos resultados, y de igual manera, que no exista correlación entre los objetivos y los recursos destinados que a lo postre llevan a incumplir esos objetivos, resulta ser del todo punto frustrante para la administración y para el ciudadano.
OVV: ¿Qué otras intervenciones o actuaciones considera que son necesarias para fomentar las políticas de alquiler, en los diferentes contextos territoriales? ¿Cuáles serían a su juicio los puntos críticos de las políticas actuales, y cuáles sus principales aciertos?
IES: Creo que con la batería de respuestas anteriores, se cubren las consultas planteadas en este punto, por lo que me remito a ellas.
Eskerrik asko Igor.
