RENTABILIDAD EN LA INVERSIÓN DE VIVIENDA

22/03/2021

La teoría económica clásica presupone que las personas actúan de forma totalmente racional y disponen de información completa y perfecta para su toma de decisiones. Hace casi 100 años ya, la Recesión de 1929 puso en cuestión esta creencia. Al estudiar la misma, Keynes introdujo un cambio fundamental en el pensamiento económico al poner en cuestión la racionalidad absoluta y la disposición de información suficiente para tomar decisiones racionales en los mercados.

¿Qué resultaba clave a juicio de Keynes?, el carácter irracional de estas decisiones, que a menudo se sustentan en la propia tradición, las historias contadas por familiares y amigos sobre los éxitos de sus decisiones financieras (hoy se llamarían “relatos”) y la gran influencia de la parte irracional de nuestro cerebro a la hora de tomar las decisiones económicas más relevantes. Denominó animal spirits (cuya traducción al castellano acuñada como “espíritus animales” no resulta especialmente afortunada) al “impulso espontáneo hacia la acción” que es fundamental en la evolución de los mercados como “componente fluctuante e inconsciente de la economía” tal y como analizan Akerlof y Shiller (Animal Spirits. Ed. Planeta. 2009). La recesión de 2008 volvió a poner de manifiesto el carácter irracional de la cultura que considera que el precio de la vivienda siempre crece a medio y largo plazo, y que el “ladrillo” es la mejor de las inversiones.

¿Qué nos dicen los datos disponibles sobre la evolución del precio y el retorno del alquiler de la vivienda en Euskadi respecto a otras alternativas de inversión? Que la compra de segundas y posteriores viviendas en la última década, no ha sido siempre la mejor opción si lo comparamos con la evolución de los índices bursátiles internacionales (la vivienda principal no se considera inversión en el estudio realizado al estar asociada al disfrute o uso de la misma). Solamente en el caso de las compras realizadas antes del boom inmobiliario de la primera década de este siglo, la vivienda resulta la mejor opción.

El trabajo realizado ha supuesto analizar una amplia variedad de hipótesis aplicando diversas fechas de compra y venta para realizar una evaluación comparada de la rentabilidad de la vivienda respecto a los principales índices bursátiles en diversos escenarios de compraventa. Para ello, se ha utilizado la fórmula del interés compuesto y descontando el efecto de la inflación e incluyendo la plusvalía generada por los activos y los rendimientos que las inversiones financieras y la vivienda pueden generar en forma de dividendos o alquiler.

 

 

Hipótesis comparadas Rentabilidad anual de los productos descontando el efecto de la inflación. Rentabilidad anual de los productos descontando el efecto de la inflación

 

 

En este orden de cosas, una de las conclusiones principales de este análisis se asocia a la necesidad de mejorar la cultura financiera y económica de las personas y familias de cara a que las decisiones de inversión que pueden resultar cruciales en la vida de las personas, se basen en un análisis sólido y respondan, bajo criterios más racionales, al perfil específico de cada inversor.Estos resultados analíticos confirman que la compra de vivienda no resulta siempre y en toda ocasión la mejor inversión posible. Variables como las expectativas o previsiones de ingresos futuros, los niveles de aversión al riesgo, el monto total de los activos y ahorros, la edad de las personas, debería ser tan importantes a la hora de optar por las diversas alternativas posibles, aparte de los criterios económicos y, añadiendo las expectativas sobre la rentabilidad financiero-fiscal de las diversas alternativas de inversión. 

Busque, compare y si encuentra una alternativa mejor que la inversión de vivienda, materialícela.


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