MERCADO DEL ALQUILER: EN BUSCA DE LA REALIDAD EN LOS PRECIOS DE RENTA

07/09/2020

Todos los analistas inmobiliarios hemos tenido el irrefrenable afán o vehemente deseo de, en aras la transparencia y el conocimiento, ofrecer a la sociedad un índice de precios de alquiler. Todos, sin excepción.  A veces como parte del negocio y en otras ocasiones no.

Desde el Observatorio Vasco de la Vivienda, llevamos tiempo dando vueltas a este delicado asunto: después de comprobar que la Encuesta de Oferta Inmobiliaria –OFIN-(que era lo más cercano en su momento histórico a la realidad de mercado por ser la encuesta de la oferta de viviendas, garajes y locales por parte de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) y Promotoras inmobiliarias en cada trimestre) no reproducía con exactitud la realidad del mercado al sobreestimar los precios de las rentas de alquiler reales por sesgos ineficientes, pasamos a un análisis mucho más certero con la Estadística del Mercado de Alquiler (EMA) que recoge las fianzas depositadas asociadas a contratos de inmuebles de alquiler libre (viviendas y locales comerciales), es decir, la pura realidad del mercado. Sin artificios. Lo que se recoge en los contratos de alquiler y cuya cuantía determina las fianzas a depositar en garantía del cumplimento de los contratos.

Y eso debe estar pasándoles ahora mismo a los compañeros del Ministerio de Fomento versus Idealista. El Ministerio con su nuevo índice oficial de precios de alquiler e Idealista con su sistema de precios ofertados en alquiler.

Según el portal inmobiliario “idealista tiene los precios de oferta y el Ministerio tiene los precios declarados, pero ninguno es estrictamente la realidad del mercado de alquiler entendida como los precios a los que se firman los contratos. No se trata de quién lleva razón sino de, entre ambos, acotar el mercado. Los precios de oferta son el límite superior y los precios declarados son el límite inferior, es una visión novedosa y valiosa” 

Obviamente es una declaración de parte. Los precios declarados en IRPF tienen visos de realidad porque sería poco inteligente por parte de los propietarios renunciar a una deducción fiscal del 60% de los rendimientos netos una vez descontados, con carácter previo, los gastos deducibles de la actividad de alquiler.

En todo caso, las diferencias en precios resultantes son muy importantes entre los ofertados y los declarados. Esas desviaciones sobre datos de 2018 (año base sobre la que se puede comparar ahora mismo) pueden llegar a representar diferencias de 300 euros/mes en localizaciones tensionadas.

Obviamente estas diferencias afectan y muy mucho a los análisis que se hacen habitualmente sobre incremento de precios en alquiler, llevando a documentar los hechos sin fundamentos sólidos y poniendo en cuestión, en ocasiones, la propia validez de las conclusiones y la consistencia de las alternativas que se proponen que se ven circunscritas demasiadas veces a la buena voluntad y el sentido común de los autores.

Ya era hora que en España apareciera un índice oficial de precios en alquiler. Démosle la bienvenida.  Se han sentado las bases para conocer mejor la realidad del mercado de alquiler. Seguramente als decisiones políticas futuras serán mejores al estar bien sustentadas en sus fundamentos.

 

 

Más información

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/07/03/784666-un-vistazo-al-alquiler-calculamos-el-nuevo-indice-de-fomento-pero-con-datos-de#xts=582065&xtor=EPR-1059-%5Besta_pasando_20200703%5D-20200703-%5Bm-01-titular-node_784666%5D-30120124@3

https://www.etxebide.euskadi.eus/x39-ovse04/es/contenidos/informacion/122417_ema_oe_informacion/es_ovv_meto/index.shtml

https://www.mitma.es/vivienda/alquiler/indice-alquiler

 


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