SOLUCIONES AL ALQUILER EN EUROPA

04/07/2019

Estos días se habló del informe del Consejo General del Poder Judicial sobre lanzamientos del primer trimestre 2019.

Los desahucios totales se redujeron en Euskadi en un 10,8% en términos interanuales, con una caída del 49% en los derivados de ejecuciones hipotecarias y del 1,7% en los derivados de la LAU.

Desde el inicio de la estadística del CGPJ en 2013, y hasta el primer trimestre de 2019, acumulamos 6.387 lanzamientos totales, lo que representa el 1,7% del total de España, que alcanzó la cifra de 379.562 lanzamientos en dicho periodo.

Euskadi representa hoy en día el 4,7% de la población española y el 6,1% del PIB estatal, por lo que la crueldad de estos efectos nos ha golpeado sin miramientos (porque cada caso es una tragedia) pero muy lejos de los que nos debiera corresponder por nuestro peso poblacional y económico.

Por encima de lo que debiera corresponderles por su peso poblacional y económico se han situado, en ese referido periodo temporal, Catalunya con 86.830 lanzamientos totales, Comunitat Valenciana con 56.857 lanzamientos, Canarias con 23.992 lanzamientos, Murcia con 17.324 lanzamientos e Illes Balears con  10.374 lanzamientos totales.

Algunos y algunas, pero mucho menos, también han hablado del Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el INE y que  tiene como principal objetivo medir la evolución del precio de compraventa de las viviendas libres adquiridas por los hogares en España, tanto vivienda nueva como de segunda mano, ajustando los cambios en la composición y calidad de las viviendas adquiridas en distintos periodos mediante un método que combina estratificación con un modelo de regresión.

El índice general alcanza los 122,8 puntos en España en el primer trimestre de 2019 con base en al año 2015.

Euskadi presenta un IPV de 117,5 puntos, por debajo de la media española y ocupando el sexto lugar en el nivel del indicador de precios entre todas las comunidades autónomas y ciudades autónomas.

Madrid (con un índice de 140,4), Catalunya (131,8) e Illes Baleares (127,1) superan a Euskadi, y también Ceuta (128,6) y Melilla (125,3).

En otros tiempos encabezábamos estas estadísticas de precios y ahora hemos cedido el dudoso honor a otras. Para ello levamos varios años creciendo en precios virtuosamente por debajo de la media española, para ir logrando abandonar los puestos de cabeza de esa lista de los más caros. Aunque los amantes del efecto riqueza añoren la anterior situación,  creemos que es mejor no encabezar ni por asomo las subidas de precios de la vivienda.

Esta situación de contención de las subidas especulativas de precios tampoco nos debe llevar al autoengaño. Tenemos serias dificultades  en el acceso a la vivienda, tanto en compra como en alquiler, y el esfuerzo financiero que deben afrontar los ciudadanos y ciudadanas vascas, sigue siendo demasiado elevado y seguimos figuramos en las listas de mayor sacrificio financiero tanto en compra como en alquiler, pero ya no somos los líderes en ninguna de ambas cuestiones, ni tenemos ninguna intención de serlo, más bien todo lo contrario.

No todo puede explicarse por un solo motivo principal.  Haya varios motivos.

En Euskadi tenemos programas de ayuda al alquiler, de edificación de viviendas públicas en alquiler asequible, y de captación de la vivienda libre deshabitada para el alquiler. Además de una cobertura social (RGI, PCV, PEV, AES…) y de un acompañamiento ante las situaciones de desahucio que son sólidos, aunque insuficientes.

Aun así, tenemos que seguir avanzando y trabajando en políticas públicas de alquiler que posibiliten el fácil acceso a la vivienda para aquellos colectivos más sensibles y para las familias con menos posibilidades. Para ello, nos fijamos en los países de Europa con mayor proporción de vivienda en arrendamiento.

En este sentido hemos sido críticos con los resultados de las limitaciones de precios en Berlín y otras fórmulas similares (véase https://etxebizitza.blog.euskadi.eus/es/artikuluak/fracasa-la-limitacion-de-la-renta-de-alquiler-en-berlin/) y analizamos pormenorizadamente sus pros y sus contras.

La propia Berlín, se convirtió este junio en el primer Estado federado de Alemania en aprobar por ley la congelación del precio de los alquileres durante cinco años, una medida que pretende poner freno al rápido aumento de los alquileres y, al mismo tiempo, ganar tiempo para la construcción de nuevas viviendas.

También para acabar con la especulación se lanzó en marzo una consulta popular que pedía la expropiación a los grandes consorcios inmobiliarios. La iniciativa sigue su camino porque debe recoger 170.000 firmas en seis meses (las expropiaciones están amparadas por la Constitución de Alemania “solo por motivos del bien común”).

Berlín es ahora mismo el laboratorio de políticas en vivienda en Europa.

El caso holandés es curioso: desde 1917 tienen una Comisión del Alquiler que puede cambiar el precio de las rentas basándose en un sistema de puntos en función del tamaño y prestaciones. También tienen equipos de alquiler que facilitan los procesos de reducción de rentas e imponen medidas para que los propietarios tengan las viviendas en perfecto estado.

Cualquier persona que alquile una vivienda o habitación tiene derecho a solicitar su intermediación para aclarar gastos comunitarios, reparaciones y mantenimiento o la renta del alquiler, determinada en función a los puntos.

Cuando se trata de alquiler de habitaciones, la Comisión siempre tiene potestad para determinar lo acordado en el contrato, pero para las viviendas completas no siempre: las que exceden una cierta puntuación están fuera del control de precios, dejando una parte del mercado –las casas más grandes y con más prestaciones- sin límites en el precio, en oposición al sector social o controlado. En 2019, la barrera marcada por el Gobierno entre los dos sectores está en unos 142 puntos, que se corresponden con un precio de 720 euros mensuales.

El caso de París es para estudiar: después de idas y venidas limitando el precio del alquiler de la vivienda, desde el próximo 1 de Julio vuelven a aplicar esta medida en zonas tensionadas, con perspectivas limitadas de construcción y una brecha flagrante entre las rentas de viviendas privadas y sociales. Se establecerá durante 5 años un tope de precio a una referencia en el contrato de arrendamiento que será castigado con una multa importante  (5.000 euros para una persona física y 15.000 euros para una jurídica) si el propietario no lo respeta. Eso sí, las mejoras que se introduzcan en la vivienda podrían ser como en Berlín un coladero, pero en el caso de París sólo podrán aumentar su precio en un 20%.

Lisboa está desbordada: su crecimiento turístico unido a la liberalización de los contratos de arrendamiento, ha llevado a la ciudad a una crisis de vivienda histórica. Tanto que el 58% de los desahucios en Portugal son en Lisboa y Oporto.

Ante esa situación, han limitado los contratos de alquiler a 12 meses como mínimo, con renovación automática a tres años, con grandes desgravaciones progresivas, y no se puede desahuciar a los mayores de 65 años o discapacitados, si llevan 15 años viviendo en la casa.

Sin embargo, el Gobierno de Portugal, consciente de que esta situación no sólo se da en la capital, va a poner en marcha a partir del 1 de julio su Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), para dar acceso a viviendas de alquiler a las rentas más bajas del país, concediendo ventajas fiscales a los propietarios que ofrezcan rentas un 20% por debajo de los valores que se dan en el mercado libre de alquiler. No obliga, es un programa “zanahoria”, de incentivación.

Los precios que podrán cobrar los propietarios que decidan adherirse al programa dependen de la zona en la que se encuentre la vivienda y su tipología. Las zonas se dividen en seis: la mayoría están entre 1 y 4, los más baratos, el 5 es para Cascais, Oeiras y Oporto, y en el 6, Lisboa.  Después, será necesario tener en cuenta la vivienda y el  número de habitaciones.

El precio máximo de renta en el programa puede ir desde los 200 euros para un estudio en la zona 1 a los 1.700 euros por una casa de cinco habitaciones en Lisboa.

En la capital, el precio de un estudio no puede exceder los 600 euros, los 1.150 por un piso de dos habitaciones o los ya mencionado 1.700 en el caso de una casa grande. Por cada habitación extra, se deberá añadirse un valor de 150 euros en Lisboa, y menos en el resto de municipios.

Londres con escasa regulación: un piso de tres habitaciones en Londres supera como media los 2.100 euros. Y en los barrios más céntricos, lo duplica.

El 21% de los hogares británicos vive de alquiler privado, y la normativa pone el acento en la protección del propietario frente al inquilino. Tanto es así que con 24 horas de preaviso el dueño puede ir a inspeccionar la casa alquilada, o bien alegar desperfectos que luego le ayudarán a no devolver la fianza.

Viena es un auténtico ejemplo: el 62% de sus habitantes vive de alquiler social entre pisos municipales y pisos subsidiados. El Gobierno local ha decidido que las nuevas construcciones de más de 5.000 metros cuadrados sean de protección oficial y con un precio máximo de 5 euros por metro cuadrado.

Lo tienen relativamente fácil. La administración tiene 220.000 pisos municipales (con un precio de 5,58 euros metro cuadrado y un promedio de 400 euros mes) y hasta el 2020 construirán otros 4.000 más. Existen además otros 200.000 que cuentan con ayudas públicas y con renta limitada (promedio de 512 euros mensuales). Así controlan sus precios.

El hecho de que tantos vieneses vivan en estos dos tipos de viviendas en alquiler frena el auge de las rentas que, por otro lado, y en vivienda libre, no tienen ningún tipo de límite de precios.

Eso sí, Viena, con 1,8 millones de habitantes dedica 600 millones de euros anuales al área de Vivienda. Euskadi con 2,2 millones de habitantes, 223 millones.

En definitiva, cada caso es muy distinto y lleno de peculiaridades culturales, sociales, económicas, y de diferentes niveles de solidez en las apuestas de cada Administración en potenciar, normativa y económicamente, el alquiler.

  

Más información

https://www.government.nl/topics/housing/rented-housing

https://www.justlanded.com/espanol/Holanda/Guia-Holanda/Alojamiento/El-mercado-de-alquiler

http://www.viviendaprotegida.com/paris-volvera-a-aplicar-los-topes-en-los-precios-de-los-alquileres-a-partir-del-1-de-julio/

https://www.elperiodico.com/es/economia/20190610/los-desahucios-por-impago-de-alquiler-siguen-al-alza-7497331

https://www.eldiario.es/internacional/alquiler-Holanda-tradicion-centenaria-especulacion_0_905010121.html


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