En los últimos meses, mucho se ha oído hablar de las SOCIMI como mecanismo de reactivación del sector inmobiliario, pero para los no iniciados, es un término que se desconoce, tanto en su vertiente estrictamente económica, como porque el Estado aprobó su funcionamiento hace 5 años, pero parece que su despegue no fue muy exitoso. De hecho, con la anterior normativa no se llegó a constituir ninguna, si bien con la nueva y reciente de 2013 (incluida en la ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del alquiler), las SOCIMI están brotando como hongos.
Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Cotizan en mercados organizados (mercado alternativo bursátil), lo que aporta liquidez a los inversores, y permite superar trabas anteriores de liquidez vividas por sociedades, y sobre todo fondos, de inversión inmobiliaria y que dieron que hablar, en su momento, en los medios de comunicación (Banif y otros).
Deben contar con una cartera de inmuebles de los que al menos el 80% se dedique al alquiler. Pueden ser viviendas, locales comerciales, naves, oficinas o plazas de garaje, (y tanto dentro como fuera del Estado), y deben permanecer en la cartera de la sociedad al menos tres años.
Un requisito importante es que el 80% de los ingresos de la empresa debe provenir del alquiler y que deben repartir el 90% de sus beneficios en forma de dividendos de manera sistemática, lo que incentiva la rentabilidad del inversor de la forma más directa posible.
Tienen grandes bonificaciones fiscales, y es que están exentas del Impuesto de Sociedades y disfrutan de gravámenes especiales y bonificaciones en el ITP y AJD (véase link agencia tributaria).
Según los últimos datos de la propia Agencia Tributaria, en 2013 y antes de que acabaran los tres meses para optar por dicho régimen fiscal, 13 han sido las entidades que han comunicado su interés por adherirse a ese régimen.
Recordemos que una sociedad anónima normal puede reconvertirse en SOCIMI también, acogiéndose a tal posibilidad, de una manera ágil.
A día de hoy, no se tiene exacta cuenta de cuántas de ellas se han registrado en el CNVM (Comisión Nacional del Mercado de Valores), aunque se sabe de la existencia de Entrecampos Cuatro o Lar España, entre otras.
Sin embargo, lo que no ha pasado desapercibido, y sobre todo, para las grandes fortunas y sus patrimonios familiares, son las grandes ventajas que su inversión puede acarrear por el régimen fiscal aplicable.
Y es que las rentas por ellas obtenidas, no están sometidas a impuestos en esta fase (se aplica un régimen de transparencia fiscal, por lo que serán las personas físicas y/o jurídicas las que pagaran al final, según sus rentas y rendimientos en los impuestos sobre la renta de aplicación).
Un régimen especialmente atractivo (exactamente en la misma línea que sus homólogos REIT europeos y americanos), que podría convertir a este tipo de empresas, en perfectos vehículos de inversión para las grandes fortunas que buscan máxima rentabilidad al menor coste fiscal posible.
En este mismo caso estaría el reconocido empresario gallego Amancio Ortega que, después de comprar Torre Picasso a FCC por 400 millones, podría crear perfectamente, una SOCIMI para gestionarla.
En cualquier caso, parece que el sector inmobiliario puede atraer de nuevo inversiones, no solo de los grandes patrimonios, sino también de los pequeños y medianos ahorradores, que tienen en las SOCIMI un producto especialmente adaptado a sus motivaciones de rentabilidad, riesgo y liquidez.
Por esta vez, dichas inversiones se orientarán hacia el fomento y la movilización de parques de viviendas en alquiler, lo que constituye una novedad en el relativamente pequeño y poco profesionalizado mercado de viviendas en alquiler, en el Estado, y, especialmente, en Euskadi.
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