Según las recomendaciones para la contratación de una hipoteca del propio Banco de España, la comparación entre las diferentes ofertas de las entidades bancarias, la información más veraz de las condiciones y la capacidad de pago personal a medio plazo, son elementos principales y básicos para no tener sustos posteriores.
Sin embargo, puede darse el escenario de tener que verse obligado a renegociar las condiciones en las que se firmó el préstamo hipotecario, sobre todo, como anticipo a situaciones de impago.
Prevenir es la mejor forma de minimizar futuros problemas. Llegar a acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en reajustes en el pago de la deuda, son la mejor fórmula para ahorrarse dolores de cabeza.
Y es que a partir de la tercera cuota impagada, el banco está legitimado para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que, es importante tomar medidas preventivas y no dejar que pase el tiempo innecesariamente.
La refinanciación de la deuda es un asunto que interesa a las dos partes, pero no existe un procedimiento común y estándar entre las entidades, como tampoco son homogéneas las situaciones económicas y familiares. La operación de viabilidad debe pasar por la consecución de objetivos a corto plazo realistas y que ayuden a las familias a salir de esa situación.
Para ello, existe el Código de Buenas Prácticas que deben aplicar los bancos en situaciones concretas (no es generalista). Ver artículo anterior en el Blog: http://viviendaeuskadi.blog.euskadi.net/2014/08/04/24-000-solicitudes-para-reestructurar-las-deudas-hipotecarias/.
Si el ciudadano puede adherirse a este Programa, lo más probable es que, según indica el Banco de España, al mes de presentar su solicitud, pueda conseguir una carencia en la amortización, una ampliación del plazo de amortización, una reducción del tipo de interés, una posible reunificación de deudas etc.
Si se forma parte de los casos en los que el cliente está fuera de los umbrales fijados por el Código de Buenas Prácticas, la entidad bancaria puede posicionarse de diferentes maneras, analizando la viabilidad del caso. No hay directrices unilaterales de actuación, sin embargo, una vez que estudian el caso, el primer paso que suelen dar es la oferta de una moratoria, seguido de una novación de la hipoteca, es decir, la modificación de las condiciones del contrato en cuanto al tipo de interés aplicado, la ampliación del importe concedido o la modificación del plazo de amortización.
Si la negociación con las entidades no ha sido resuelta positivamente, se tiene la opción de obtener una quita con respecto a la deuda (Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos). Está dirigida a aquellos hipotecados para los que el plan de reestructuración previsto resulte inviable dada su situación económica y financiera, y les permite “solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes”.
Además existe la posibilidad de la dación en pago, una figura excepcional, ya que, los bancos no tienen por qué aceptarla, salvo en unos supuestos muy concretos.
En cualquier caso, las recomendaciones del Banco de España que adelantábamos al principio, son elocuentes: comparación, información y análisis de capacidad de pago. Pero sobre todo, prevenir y adelantarse a posibles situaciones de impago a corto plazo.
Más información:
http://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/Folletos/guia_de_acceso_a/
http://economia.elpais.com/economia/2015/11/10/actualidad/1447154323_981127.html
