Ha tocado techo. El precio del alquiler al que las familias pueden hacer frente está llegando a sus límites teóricos en muchas zonas y ámbitos geográficos. La demanda ya no puede asumir más subidas.
El esfuerzo de los inquilinos supera en muchas zonas más del 30% de sus ingresos. Hasta donde forzará la máquina el mercado? Cuál es el precio de equilibrio en los mercados locales desbocados, donde la oferta no avanza al suficiente ritmo que imprime la demanda y presiona al alza los precios?
Ante unas compraventas todavía lastradas por la insuficiente recuperación del poder de compra de los salarios, el alquiler se perfiló como una salida alternativa por primera vez en mucho tiempo.
La especulación en la fijación de los precios cambio de bando. Y las grandes ciudades como Madrid, Barcelona empezaron a sufrir un descalabro en prácticamente todas las zonas urbanas. Sólo en Barcelona, el 93% de sus barrios tienen precios en alquiler por encima de ese 30% de ingresos con unos ratios de renta de 15 euros por metro cuadrado.
Euskadi no es ajena a esta situación. Las tensiones en los precios también están trasladándose rápidamente al alquiler y algunas de las capitales vascas sufren una escalada sin precedentes.
Según nuestra Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria http://www.etxebide.euskadi.eus/documentacion/2019/informe-de-resultados-de-encuesta-sobre-la-oferta-inmobiliaria-del-4-trimestre-de-2018-cae/x39-ovse01/es/ los incrementos del alquiler en Bilbao y Donosti son importantes: desde 2007 (el principio de la crisis) la renta mensual media en Donosti ha pasado de los 1.018€ a 1.389€ (un 36% en 11 años), y en Bilbao, los alquileres medios han variado desde los 900€ a los 1.084€ actuales (un 20%).
Vitoria, por sus características especiales de gran concentración de vivienda protegida, se ha mantenido prácticamente igual, pasando de los 906€ de renta en 2007 a los 878€ actuales. Una situación bastante atípica y diferencialmente envidiable
En Donosti, el precio por metro cuadrado de alquiler ha llegado a los 17,5€ y en Bilbao a los 13,7€.
¿Qué hacer ante esta situación?
Muchas son las medidas que desde los profesionales, expertos, académicos y mundo empresarial y público se están barajando.
Aparecen los defensores a ultranza del mercado y su liberal teoría de que este encontrará su equilibro, tarde o temprano por el juego de la oferta y la demanda. Es el mercado, estúpido. Para lo demás que no provea el mercado y sus sistemas de asignación, la familia y que Dios ayude.
Pero también aparecen otros muchos defensores de la teoría de la regulación pública de un mercado privado que carece de alma. Y ello implica incidir en la función social de la vivienda, limitar los aprovechamientos maximizados de la propiedad privada y establecer políticas de rentas máximas.
Desde el Gobierno de España, se trabaja a contrarreloj en la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a posibles medidas de carácter fiscal o de otro tipo.
Esta herramienta será compatible con otros índices que puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este índice no habilita per se a las administraciones al establecimiento de sistemas de regulación de precios de alquiler. Exige coberturas legales adicionales.
Otros ejemplos ya más experimentados nos han dejado constancia de que la limitación en las rentas de alquiler en mercados tensionados por la demanda y precios como el de Berlín, no han sido claramente decisivos ni para inquilinos, ni para relajar el mercado ni para evitar los fraudes (véase artículo del Blog del OVV: https://etxebizitza.blog.euskadi.eus/es/artikuluak/fracasa-la-limitacion-de-la-renta-de-alquiler-en-berlin/). Lo que parece indicar que las apuestas de política de vivienda deben ser variadas, multilaterales, coherentes entre sí, coordinadas, consistentes, con capacidad de impactar y sostenibles en el tiempo Hay que cumplir con esa máxima que dice que no hay que poner todos los huevos en un único cesto. Se recomiendan varios cestos y evitar roturas.
En Euskadi, derivada de la función social de la vivienda, y del respaldo parlamentario que la política de vivienda vasca tiene en la Ley de Vivienda 3/2015, se está trabajando en diferentes medidas para captar la vivienda deshabitada existente, ayudas a su rehabilitación y puesta en el mercado, y por supuesto, medidas de contención de precios de alquiler referenciados a unos índices elaborados por el propio Observatorio y que serán modelo para aplicar diferentes herramientas de carga o desgravación fiscal dependiendo de su acercamiento o alejamiento del modelo.
No hay sólo una medida que funcione, repetimos, necesitamos un conjunto de medidas al mismo tiempo durante largo tiempo. En el ecosistema de la vivienda precisamos dar seguridad, protección y alternativas a cada uno de sus componentes de manera sostenible.
Y las soluciones no solo tienen que venir de ámbito local dado que muchos de los problemas tienen su fundamento en el mundo globalizado en que nos movemos.
El mercado de la vivienda exige también soluciones globales a niveles supranacionales como es en el ámbito de la UE, porque ahora mismo el problema de la vivienda (y específicamente el de alquiler) es ya un problema a nivel europeo.
Más información
https://elpais.com/economia/2019/05/06/actualidad/1557161652_419683.html
https://www.telecinco.es/informativos/economia/alquiler-limite-subida-ipc_0_2715300073.html
