ALOKAIRUAREN IRTENBIDEAK EUROPAN

04/07/2019

Azken egunotan, Botere Judizialaren Kontseilu Nagusiaren txostena izan da hizpide (BJKN, hemendik aurrera), zehazki, 2019ko lehen hiruhilekoan egondako kaleratzeei buruzko txostena.

Urte arteko datuak aztertzen baditugu, guztizko etxegabetzeak % 10,8 murriztu ziren Euskal Autonomia Erkidegoan, % 49ko jaitsiera eduki zuten hipoteken betearazpen-egintzen ondoriozkoek eta % 1,7koa Hiri errentamenduen Legearen ondoriozkoek.

2013an, BJKNren estatistikaren hasieratik eta 2019ko lehen hiruhilekora arte, 6.387 kaleratze metatu ditugu; horrek esan nahi du Espainiako guztizkoaren % 1,7, hau da, 379.562 kaleratze denboraldi horretan.

Gaur egun, Espainiako biztanleriaren % 4,7 eta Estatuko BPGren % 6,1 da Euskal Autonomia Erkidegoa; hortaz, begirunerik gabe jo gaitu ondorio horien krudeltasunak (izan ere, tragedia bat da kasu bakoitza). Hala ere, oso urruti gaude egokitu behar zitzaigunetik kontuan hartuta gure populazioaren eta ekonomiaren pisua.

Aipatutako denboraldian eta, kontuan hartuta haien populazioaren eta ekonomiaren pisua, hauek kokatu dira egokitu behar zitzaien gainetik: Kataluniak guztizko 86.830 kaleratze eduki ditu; Valentziako Erkidegoak 56.857 kaleratze, Kanarietako Erkidegoak 23.992 kaleratze, Murtziak 17.324 kaleratze eta Balear Uharteek guztizko 10.374 kaleratze.

Beste batzuek, berriz, gutxiago egin badute ere, INEk argitaratzen duen Etxebizitzaren Prezioen Indizea eduki dute hizpide (EPI, hemendik aurrera); horren helburu nagusia, hain zuzen, Espainiako familiek eskuratutako etxebizitza libreen saleroste-prezioaren bilakaera neurtzea da, bai etxebizitza berriari bai bigarren eskuko etxebizitzari dagokienez. Horretarako, garai desberdinetan eskuratutako etxebizitzen osaera- eta kalitate-aldaketak egokituko ditu estratifikazioa atzeratze-eredu batekin bateratzen dituen metodo baten bidez.

Indize nagusiak 122,8 puntu lortu ditu Espainian 2019ko lehen hiruhilekoan, 2015eko oinarriarekin.

EPIaren 117,5 puntu ditu Euskal Autonomia Erkidegoak, Espainiako batez bestekoaren azpitik, eta seigarren tokia du autonomia-erkidego eta hiri autonomo guztien arteko prezio-adierazlearen mailan.

Erkidego hauek daude Euskal Autonomia Erkidegoko indizearen gainetik: Madrilek 140,4ko indizea; Kataluniak 131,8; Balear Uharteak 127,1, Ceutak 128,6 eta Melillak 125,3.

Lehen, buru ginen prezioen estatistika horietan eta orain, berriz, beste batzuei utzi diegu zalantzazko ohorea. Horretarako, prezioak birtualtasunez handitzen daramatzagu hainbat urte Espainiako batez bestekoaren azpitik, garestienen zerrenda horren goiko tokiak uztea lortzeko. Aberastasunaren ondorioak maite dituztenak aurreko egoeraz etsipenez oroitzen badira ere, gure ustez hobe da lehena ez izatea inolaz ere etxebizitza-prezioen igoeretan.

Hala ere, prezioen espekulazio-igoerei eusteko egoerak ez gaitu eraman behar gure buruari iruzur egitera. Zailtasun handiak ditugu etxebizitza eskuratzeko, bai salmentan bai alokairuan; eta altuegia izaten jarraitzen du euskal herritarrek aurre egin behar dioten finantza-ahaleginak. Horrez gain, oraindik osatzen ditugu sufrimendu finantzario handieneko zerrendak, bai salmentan bai alokairuan; baina, dagoeneko ez gara liderrak bi auzietako batean ere ez, eta ez dugu izateko inolako asmorik, alderantziz baizik.

Dena ezin da azaldu arrazoi nagusi batekin.  Arrazoi gehiago dago.

Euskal Autonomia Erkidegoan, hauei laguntzeko programak ditugu: alokairua, alokairu merkerako etxebizitza publikoak eraikitzea, eta etxebizitza libre hutsa hartzea alokairuan hartzeko. Horrez gain, estaldura soziala (DBE/EPO/EPE/GLL…) eta etxegabetze-egoeren aurrean laguntza dago; sendoak badira ere, ez dira nahikoak.

Hala ere, aurrera jarraitu behar dugu eta alokairuko politika publikoak landu, zeinek etxebizitza eskuratzeko bide erraza edukitzea kolektibo sentikorragoei eta aukera gutxiagoko familiei ahalbidetzen dieten. Horretarako, etxebizitza errentamenduan proportzio handiena duten Europako herrialdeei begiratuko diegu.

Ildo horretatik, kritikoak izan gara Berlineko prezioen mugen emaitzekin eta antzeko formula batzuekin (ikusi https://etxebizitza.blog.euskadi.eus/es/artikuluak/fracasa-la-limitacion-de-la-renta-de-alquiler-en-berlin/) eta zehatz-mehatz aztertuko ditugu alde onak eta txarrak.

Ekainean, Berlin bera bihurtu zen Alemaniako lehen estatu federatua legez onartu zuena bost urteetan izoztea alokairuen prezioa; neurri horren bidez talka jarri nahi zaio alokairuen igoera azkarrari eta, aldi berean, etxebizitza gehiago eraikitzeko denbora irabazi.

Espekulazioarekin amaitzeko, halaber, herri-galdeketa egin zen martxoan, higiezinen partzuergo handiak desjabetzea eskatzen zuena. Bere bidea jarraitzen du ekimenak, 170.000 sinadura jaso behar baititu sei hilabetetan (desjabetzeak babesten ditu Alemaniako Konstituzioak “soilik ondasun komunaren arrazoiengatik”).

Oraintxe, Europako etxebizitzari buruzko politiken laborategia da Berlin.

Holandako kasua bitxia da: Alokairuaren Batzordea du 1917tik, zeinak errenten prezioak alda baititzake tamainaren eta prestazioen puntuazio-sistema batean oinarrituta. Horrez gain, alokatze-taldeak dituzte zeinek errentak murrizteko prozesuak errazten dituzten eta neurriak ezartzen dituzten, etxebizitzak egoera ezin hobean eduki ditzaten jabeek.

Etxebizitza bat edo gela bat alokatzen duen edozeinek bitartekaritza eskatzeko eskubidea du hauek argitzeko asmoz: komunitate-gastuak, konponketak eta mantentze-lanak edo puntuen arabera zehaztutako alokairu-errenta.

Gelen alokairuari dagokionez, kontratuan adostutakoa zehazteko ahalmena du beti Batzordeak; baina, etxebizitza osoen kasuan, beti ez da horrela: puntuazio zehatz baten gainetik daudenak prezioen kontroletik kanpo daude, merkatuaren zati bat utziz prezio-mugarik gabe —etxebizitza handienak eta zerbitzu gehiago dituztenak—, sektore sozialari edo kontrolatuari kontra eginez. 2019an, Gobernuak bi sektoreen artean adierazitako langak 42 puntu ditu gutxi gorabehera, eta hilean 720 euroko prezioari dagozkio.

Pariseko kasua aztertu beharra dago: etxebizitzaren alokairu-prezioaren mugen joan-etorrien ondoren, neurri hori berriro aplikatuko da tentsio guneetan, hurrengo uztailaren 1etik aurrera, eraikitzeko perspektiba mugatuekin eta etxebizitza pribatuen eta sozialen arteko arrakala nabarmen batekin. 5 urtetan gehienez, erreferentziazko prezioa ezarriko da errentamendu-kontratuan eta isun garrantzitsu batekin zigortuko da (5.000 euro pertsona fisikoa bada eta 15.000 euro juridikoa bada) jabeak ez badu errespetatzen. Alabaina, etxebizitzan egingo diren hobekuntzak Berlinen antzera izan daitezke, hau da, zirrikitu gisa; baina, Parisen kasuan, prezioa % 20 igo daiteke bakarrik.

Lisboak gainezka egin du: turismoaren igoerak, errentamendu-kontratuen liberalizazioarekin batera, hiria eraman du etxebizitzaren krisialdi historiko bat edukitzera. Hain zuzen ere, Lisboan eta Porton gertatu dira Portugaleko etxegabetzeen % 58.

Egoera horren aurrean, alokairuko kontratuen iraupenak 12 hilabetetara mugatu dituzte gutxienez, hiru urteko berritze automatikoarekin eta zerga-arintze mailakatuekin; eta ezin da kaleratu 65 urtetik gorakoak edo desgaituak 15 urte badaramatzate etxebizitzan.

Hala ere, Portugaleko Gobernuak Errentamendu Eskuragarriaren Programa abiaraziko du uztailaren 1etik, jabetu baita egoera hori ez dela soilik gertatzen hiriburuan. Programaren helburua, hain zuzen, herrialdeko errentarik baxuena daukanari erraztea da alokairuko etxebizitza; horretarako, jabeei abantaila fiskalak emango dizkie baldin eta alokairuaren merkatu libreko balioak baino % 20tik beheragoko errentak eskaintzen badituzte. Ez da beharrezkoa, sustatzeko programa da, “amua”.

Programari atxikitzea erabakiz gero, etxebizitzaren kokagunearen eta tipologiaren mende egongo dira jabeek kobratu ahalko dituzten prezioak. Sei zona bereizten dira: gehienak 1. eta 4. zonen artean daude, merkeenak; 5. zonaldea Cascais, Oeiras eta Porto dira, eta 6.a Lisboa.  Horren ondoren, beharrezkoa izango da kontuan hartzea etxebizitza eta gela kopurua.

Programaren gehieneko errenta-prezioaren arabera, apartamentu bategatik 200 euro ordain daitezke 1. zonan, edo 1.700 euro izan daitezke Lisboako bost geletako etxebizitza bategatik.

Hiriburuan, apartamentu baten prezioa ezin da izan 600 euro baino handiagoa, bi gelako pisu bat 1.150 euro edo aipatutako 1.700 euro etxebizitza handi baten kasuan. Gela gehigarri bakoitzeko, 150 euroko balioa gehituko da Lisboan, eta horrenbeste gutxiago gainerako udalerrietan.

Londres araudi urrikoa da: hiru gelako pisu bat Londresen 2.100 euroren gainetik dago batez beste. Eta erdialdeko auzoetan bikoizten da.

Etxe britainiarren % 21 alokairu pribatuan bizi da, eta araudiak jabearen babesa nabarmentzen du errentariaren aurrean. Izan ere, 24 ordu lehenago abisatuz gero, alokatutako etxebizitza ikuskatzera joan daiteke jabea, edo kalteak alegatu, geroago fidantza ez bueltatzen lagunduko diona.

Viena da benetako eredua: biztanleen % 62 alokairu sozialean bizi da udaleko eta lagundutako pisuetan. Tokiko Gobernuak erabaki du 5.000 metro karratutik gorako eraikin berriak babes ofizialekoak izatea eta, gehienez, 5 euro kobratzea metro karratuko.

Erraz samarra dute. Udaleko 220.000 pisu ditu administrazioak (5,58 euro metro karratuko eta, batez beste, 400 euro hilean); eta, 2020 arte, 4.000 gehiago eraikiko dituzte. Gainera, laguntza publikoak jasotzen dituzten beste 200.000 gehiago daude, errenta mugatukoak (batez beste 512 euro hilean). Horrela kontrolatzen dituzte prezioak.

Alokairuko etxebizitzako bi mota hauetan, hainbeste vienar bizitzeak errenten gorakada moteltzen du; izan ere, bestaldetik, etxebizitza librean prezioek ez dute inolako mugarik.

Alegia, Vienak 1,8 miloi biztanle ditu eta, urtean, 600 miloi erabiltzen ditu etxebizitzaren arloan. Euskadik, berriz, 2,2 miloi biztanle ditu eta 223 milioi erabiltzen ditu.

Laburbilduz, kasu bakoitza oso bestelakoa da eta berezitasunez beteta dago (kulturalak, sozialak, ekonomikoak), eta sendotasun-maila desberdinak ditu administrazio bakoitzak alokairua sustatzean, arauei eta ekonomiari dagokienez.

  

Informazio gehiago

https://www.government.nl/topics/housing/rented-housing

https://www.justlanded.com/espanol/Holanda/Guia-Holanda/Alojamiento/El-mercado-de-alquiler

http://www.viviendaprotegida.com/paris-volvera-a-aplicar-los-topes-en-los-precios-de-los-alquileres-a-partir-del-1-de-julio/

https://www.elperiodico.com/es/economia/20190610/los-desahucios-por-impago-de-alquiler-siguen-al-alza-7497331

https://www.eldiario.es/internacional/alquiler-Holanda-tradicion-centenaria-especulacion_0_905010121.html


Zure posta elektronikoko helbidea ez da argitaratuko. Eremu guztiak bete behar dira.

Etxebizitzaren Euskal Behatokian cookieak erabiltzen ditugu, zerbitzu eta esperientzia hobeak emateko xedez. Cookiea artxibo txiki bat da, erabiltzailearen ordenagailuan, tabletan, smartphonean edo nabigazioari buruz informazioa ematen duen bestelako edozein gailutan gordetzen dena. Gure erabiltzaile guztien cookie multzoa lagungarri zaigu gure webgunearen kalitatearen hobekuntzarako, aukera ematen baitigu zein orri diren baliagarriak eta zein ez kontrolatzeko eta zeintzuk hobetu daitezken ikusteko. BAIMENA Etxebizitzaren Euskal Behatokian inoiz ez ditugu gordetzen zure datu pertsonalak, ezpada IP helbidea (goian azaldu dugun moduan), zeure borondatez erregistratu nahi ez duzun bitartean behintzat. Erregistratzen bazara, eskura jartzen dizkizugun produktu eta zerbitzuak erabil ditzakezu eta zure interesekoak diren sustapen eta edukiei buruzko informazioa jaso dezakezu. Gure webgunean sartu eta nabigatzen segituz gero, esan nahi du baimena ematen diguzula cookieak erabiltzeko, hemengo cookie-politikan jasota diren baldintzetan.