SOBRE EL ALQUILER, SOLO SABEMOS QUE NO SABEMOS NADA

06/09/2019

Podría ser el mantra de los analistas del sector. Y es que, a falta de una estadística oficial, consistente y estable y dada la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos, todo son conjeturas y aproximaciones. Y de conjeturas, ni siquiera organismos reputados se libran. Y si no, fíjense en las profundas diferencias entre los estudios del precio de alquiler del Banco de España y el de la Fundación BBVA-Ivie, que además han coincido casi en el espacio tiempo.

El Banco de España, no teniendo una fuente oficial, se agarra al índice construido por el portal con mayor cobertura del mercado del alquiler para el conjunto de España (Idealista) y hace suyo el enorme incremento de los precios de alquiler en España, en el entorno del 50 % desde su mínimo en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019. Para Euskadi, la cifra es mucho menor que la media, en esos años su incremento es de un 15%.

BBVA-Ivie, basándose en este caso en el IPC del alquiler y haciendo abstracción de algunos problemas que tiene esta rúbrica y que el BDE pone de manifiesto, por cierto en su informe, cifra esa subida de precios en un escaso 11% para el conjunto del Estado, y también para Euskadi.

Una diferencia de este calibre es demasiado llamativa, llevaría a definir el estado de situación de maneras bien diferentes, y, coherentemente, también debieran ser divergentes las medidas a adoptar en un escenario o en otro.

Nos lleva a concluir inequívocamente que solo sabemos que no sabemos nada y a instar con urgencia la creación, difusión y mantenimiento de un índice fiable de precios del alquiler oficial.

Si a eso le sumamos la dificultad objetiva de un mercado completamente heterogéneo, muy local, donde los precios van por barrios, donde la gentrificación, los pisos turísticos o cualquier otro elemento externo puede modificar las estructuras de estudio…el análisis es muy complicado de someter a parámetros sólidos y estables que precisamos para configurar políticas sólidas.

Donde unos hablan de moderación en los precios de alquiler, otros ven que se ha llegado a un techo en el que los demandantes no pueden pagar más. Donde unos ven dinamismo del sector, otros ven incapacidad para solucionar su problema habitacional. Y es que, lo que está ocurriendo con el alquiler, debe ser analizado con seriedad porque concentra ahora, y lo hará seguramente también en el futuro, el principal componente de demanda de acceso a la vivienda.

El Banco de España dice en su planteamiento introductorio:

“La dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes. La reducción del promedio de las ratios préstamo-precio de las nuevas hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas geográficas con una oferta rígida de vivienda residencial o la fiscalidad asociada a la vivienda serían otros factores que habrían contribuido a un notable incremento de la demanda en el mercado del alquiler residencial en España. El aumento de la demanda concentrada en determinados mercados, frente a una oferta de alquiler residencial relativamente rígida en el corto plazo, explicaría el dinamismo de los precios de oferta del alquiler en esas localizaciones.”

Euskadi tiene un contexto diferente, la fiscalidad, si bien aún no optimizada para el alquiler, también tiene sus ventajas en la compra, el desempleo es de los menores del Estado y el turismo o la inmigración no son tan acuciantes ni significados como en otras áreas.

En Euskadi los precios de compra desde los años de crisis hasta ahora han sufrido un incremento muchísimo menor que en otras áreas (8 puntos desde 2013 a 2018 frente a los 26 de Madrid, 21 de Baleares o 19 de Cataluña), lo que, entre otros factores, ha supuesto que la accesibilidad a la vivienda haya mejorado: en 2003 se necesitaban casi 15 años para pagar una vivienda, y ahora 11,5.

En 2011 Euskadi era con diferencia la comunidad más cara, hoy ha dejado ese dudoso honor a Baleares, Madrid y Catalunya.

En Euskadi, la evolución del precio de alquiler (un 11% o un 15% dependiendo de fuentes) no ha sido tan gravoso como en otras comunidades autónomas. Cantabria sufre desde 2007 una incesante subida que ya se acerca al 40%, Asturias desde 2008 un 34%, o un 20% la Comunitat Valenciana. Y los precios suben a un ritmo por encima del 5,8 % anual de media en España (datos Idealista).

En precio del alquiler, Euskadi nunca fue la comunidad más cara, posición que ocupó Madrid y que sigue manteniendo, en dura disputa con Baleares y Catalunya. No obstante tampoco es buena noticia para Euskadi que aun manteniendo diferenciales importantes con las comunidades más caras, el precio del alquiler vasco supere en los últimos tiempos con  cada nueva medición trimestral su máximo histórico.

En Euskadi estamos llevamos ya mucho tiempo trabajando en ese índice oficial de alquiler en base a contratos reales de arrendamientos, no de oferta en portales webs, no de IPC. Un índice real que permitirá traslucir un mercado opaco, muy heterogéneo y con un alto grado de volatilidad. A finales de septiembre lo presentaremos en sociedad.

 

Más información:

https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

https://www.fbbva.es/wp-content/uploads/2019/08/FBBVA_Esenciales_38_vivienda_alquiler.pdf

https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/

 

  • Buenos días,yo sólo sé que llevo apuntada a alquiler de vpo 9 años y sólo he entrado en 2 sorteos,que mando cartas a diestro y siniestro y sigo igual que hace 10 años,sin una vivienda de alquiler de VPO acorde al sueldo que gano,divorciada,con dos hijas,y un largo etc que he tenido que ir sorteando a lo largo de los años obviando que también me hice cargo de mi madre con sendos derrames cerebrales.Y aqui sigo esperando el día,se conoce que mis quejas,ruegos y suplicas no llegan a la persona idonea.un saludo


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