¿LA ADMINISTRACIÓN DEBE LIMITAR EL PRECIO DE LAS RENTAS DE ALQUILER? EL CASO DE BERLIN

11/01/2018

Según el último informe del Observatorio Vasco de Vivienda sobre necesidades y demanda de vivienda en Euskadi[1], en 2015 aumenta el número de personas con ingresos propios con necesidad de acceso a la primera vivienda, pero sólo uno de cada cinco considera que podrá afrontarlo.

Los demandantes se decantan con un 52,2% por el alquiler, que se incrementa desde el 8,3% de 2007 al 52,2% de 2015, resultando, por primera vez, minoritaria la proporción de personas dispuestas a optar por la propiedad.

En Etxebide el salto es aún más espectacular, siendo ampliamente ganadora la opción de alquiler con un 82% de los demandantes.

Sin embargo, los precios de las viviendas en alquiler están sufriendo una presión de los precios al alza que no ayudan a satisfacer la demanda.

En cifras absolutas, la renta media de alquiler de las viviendas libres en la CAE se sitúa en el tercer trimestre de 2017 en 924,1 euros[2].

La renta de las viviendas protegidas queda, por su parte, en 328 euros (el precio medio varía en función de la tipología, situándose el alquiler de VPO en 457 euros de renta mensual y en 152 euros la vivienda social).

Euskadi, a diferencia del notable desplome del precio en venta, no ha experimentado caídas significativas en el precio de la vivienda en alquiler.

Recordemos que en 2008, una vivienda libre costaba arrendarla 969 euros/mes. Siempre ha estado en los puestos de cabeza en precios por su escasa oferta.

No así en otras zonas que están expuestas a su vez, a grandes movimientos turísticos y poblacionales que presionan los precios al alza, como en el caso de Barcelona o Madrid. Donde algunos analistas cifran subidas anuales en torno a los 14 puntos porcentuales ( en Donostia si se produce un fenómeno similar aunque de menor alcance cuantitativo por mera cuestión de tamaño).

Surge, entonces, la reflexión sobre la intervención de la administración en el mercado de alquiler limitando los incrementos de renta o controlando los precios.

Y como ya es habitual, surgen los ejemplos de París o Berlín (o Nueva York o Estocolmo), para ser copiados y traspuestos a una normativa que, ni de lejos, puede ser comparada. Y es que, los modelos de control de los precios de alquiler en Francia y Alemania parten de iniciativas legislativas de ámbito estatal.

 

El caso de Berlín

Parece a priori la experiencia más exitosa. La Ley “Mietpreisbremse” o “freno del precio de alquiler” a nivel nacional, permitió en Berlín reformar los artículos del Código Civil que regulan los alquileres urbanos. A través de esas normas se transmite a los entes locales la capacidad de analizar los mercados de las ciudades afectadas, y a partir de esta información, determinar posibles limitaciones de precios. En Berlín se aplica con efectos del 1 de junio del 2015 y solo para nuevos contratos de alquiler y para zonas que hayan sido calificadas «de tensión», por el fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda.

Básicamente, lo que se formaliza es que los nuevos contratos firmados no pueden desviarse más de un 10% de lo que pide la media de los pisos similares en la misma zona, (los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y los que hayan sido rehabilitados quedan fuera de esta normativa).

Existe un observatorio oficial para calcular la renta por metro cuadrado típico en cada área. Además, dependiendo de la tipología de la vivienda, y el estado de conservación, clasifica las tarifas de las rentas en función de la zona, antigüedad del edificio y estado del inmueble.

En base a las rentas de los últimos cuatro años, se determinan las que serán de referencia para los próximos cinco, y que no podrán ser incrementadas en más de ese 10%.

El “Mietpreisbremse” es un sistema sofisticado, que reconoce que puede haber razones legítimas para la variación del alquiler, y que tiene en cuenta una serie de factores locales. Incorpora señales del mercado, en lugar de ignorarlas.

Sin embargo, no es infalible. Parece que se están dando situaciones de pactos entre inquilinos y arrendadores para establecer rentas superiores a la media, para que no exista posibilidad de rotación y el parque, en las zonas de más demanda y nucleares, quede en manos de los más favorecidos económicamente.

Se crea así, un mercado semi-opaco, en el que, los inquilinos (recordemos que en un 10% de las personas que han emigrado a Alemania desde 2011 se han establecido en Berlín, con una escasez de viviendas del 50%. Y que, tradicionalmente, en Berlín se prefiere alquilar: más del 50% de los ciudadanos optan por alquilar y más del 85% de los compradores son inquilinos) prefieren no actuar judicialmente por el temor a perder una vivienda de por si escasa, y los propietarios tienen donde elegir, eligiendo, claro, a aquellos estratos de la sociedad con más seguridad económica.

En definitiva, los sectores de menor poder adquisitivo siguen sin quedar protegidos en términos efectivos por el control de rentas, si bien, es cierto, que, quizá, no hayan sido los objetivos prioritarios, si no, frenar la velocidad de la escalada de precios.

 

Más información

 https://www.enalquiler.com/precios/precio-alquiler-vivienda-barcelona_31-9-0-0.html

https://iea.org.uk/blog/qtwtain-havent-rent-controls-worked-in-germany

http://www.mietpreisbremse.bund.de/WebS/MPB/DE/Home/home_node.html

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/Mietspiegel2017.pdf

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml

https://www.libremercado.com/2017-04-02/control-de-alquileres-la-mejor-manera-de-destrozar-una-ciudad-aparte-de-bombardearla-1276595886/

https://www.economist.com/blogs/economist-explains/2015/08/economist-explains-19

 

 

 

 

 

 

[1] http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/contenidos/documentacion/ovv_personas_endv15/es_ovv_info/adjuntos/Informe-sintesis-ENDV2015-es.pdf

[2] http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/contenidos/documentacion/ovv_sectorvivienda_ofin_2017t3/es_def/adjuntos/Informe-OFIN-2017T3-es.pdf

  • Cuando hablamos de alquileres, me parece desproporcionada la lentitud de reacción que se lleva a cabo.
    Actualmente, la afortunada persona que tiene un contrato estable quizá pueda plantearse comprar una vivienda.

    A día de hoy somos muchos que nuestra situación laboral es floja, inestable y sin vistas a que pueda mejorar como para ir al banco a pedir una Hipoteca de 35 años.

    Por otra parte, el salario y trabajo precario de muchas mujeres es real, sin opción a una renta mínima de 600€/mes. (pero quizá este sea otro tema)

    Lo que me entristece especialmente, es hablar de políticas en Berlin, por ejemplo.
    Podemos mirar a los países vecinos, pero urge la necesidad de actuar, porque es bien cierto que una alta parte de la población está sedentaria en casa de familiares sin poder plantearse cuándo se podrá emancipar.

    Hoy en día con paginas web de inmobiliarias puedes hacer una búsqueda rápida de los precios de las viviendas disponibles en cualquier comunidad autónoma, sea ciudad sea pueblo. Es triste (de nuevo) ver cómo cambiando de comunidad haya una diferencia tan grande de precios, cuando sabemos que hay contratos laborales con convenios estatales (esto es otro tema)
    Puedo entender que vivir en una ciudad sea caro, por diferentes motivos. Lo que no entiendo es que haya pueblos que equiparan el alquiler al mismo precio que piden las ciudades.

    Tengo muchas preguntas con este tema de alquiler pero lo que más creo que se necesita es un plan real de acción.
    Me entristece que nuestra juventud, por la que tantos años se ha invertido, esté destinada a vivir con su familia hasta que consiga una beca en Berlín o que otra comunidad autonóma le de un contrato con posibilidad de trabajo- vivienda.

  • Will Cephalexin Cure Staph can you get levitra cheap Baclofene Lyon Fluconazole Buy Cheap Buy Propecia Online Uk


Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Todos los campos son obligatorios

En el Observatorio Vasco de la Vivienda utilizamos cookies con el objetivo de prestar un mejor servicio y proporcionarte una mejor experiencia en tu navegación. Una “Cookie” es un pequeño archivo que se almacena en el ordenador del usuario , tablet, smartphone o cualquier otro dispositivo con información sobre la navegación. El conjunto de “cookies” de todos nuestros usuarios nos ayuda a mejorar la calidad de nuestra web, permitiéndonos controlar qué páginas son útiles, cuáles no y cuáles son susceptibles de mejora. CONSENTIMIENTO En el Observatorio Vasco de la Vivienda nunca guardamos tus datos personales, a excepción de la dirección IP de acuerdo a lo descrito anteriormente, salvo que quieras registrarte, de forma voluntaria con el fin de acceder a los productos y servicios que ponemos a tu disposición o de recibir información sobre promociones y contenidos de tu interés. Al navegar y continuar en nuestra web nos indicas que estás consintiendo el uso de las cookies y en las condiciones contenidas en la presente Política de Cookies.